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400万的房子少做一扇窗，法院：预期违约赔偿10万

南宁律师讲述400万的房子少做一扇窗，法院：预期违约赔偿10万

　　买房这件事学问真的很大，并且是个体力活，作为可能是一个普通居民最大的一笔投资，很多人购房时慎之又慎、看了又看。看房的时候，样板间、户型图都很漂亮，可是房子快盖完了，购房者却发现“实物与图片不符”，该怎么办呢？

　　近日，拱墅法院审理了一起因预购的新房与开发商提供的合同内容不一致而产生的房屋买卖合同纠纷案件，法院判决开发商赔偿购房者损失10万元。

　　四百多万买新房

　　交了首付后被告知实物少一扇窗

　　小于在某楼盘购买了一套精装修新房，房子的宣传资料和户型图做的很漂亮，而且房屋平面图上标明，房子的厨房位置有两扇窗户，正对设备平台的窗户较大，厨房东侧窗户较小。

　　小于很喜欢这个户型，厨房有两扇窗户可以通风，不怕受潮，于是直接购买了1楼的房子，与开发商签订了合同，房子总价400余万元，小于支付了首付款，剩下的用贷款购房。

　　今年，沉浸在如何新房规划中的小于，突然接到开发商的电话，告知她新买的房子实际交付时，厨房会比合同附件平面图里标注的少一个窗户，厨房东侧那个较小的窗户没有了。

　　小于傻了眼，翻出购房合同一看，合同附件一中，房屋平面图显示厨房确实有两扇窗户，一扇较大一扇较小。平面图左下角附注：“附件一房屋平面图中门窗仅作示意，具体门窗材质、分格、样式及开启方式仅供参考，双方认可实际交付现状为准。”

　　签了合同交了钱，房子还没摸到，怎么窗户就已经少了一扇？

　　开发商否认违约

　　称是工作人员失误贴错

　　“我签好合同付完钱才告诉我厨房东侧没窗户，图纸明明有窗户啊，那能不能补做一个？”小于提出加一扇窗户。

　　开发商的回复是，合同附件平面图显示的窗户数量与厨房实际窗户数量不符，是工作人员失误把图纸贴错了，实际平面图就是只包含一扇窗户，且这个图纸已经在主管部门备案了，因此不能补做。

　　“当时就是看中你们的厨房有两扇窗户才买的1楼东侧的房子，少一扇窗户1楼的采光通风就完全不一样了，你们这是违反了合同。”

　　小于非常生气，但开发商表示这个情况是符合国家规范的，不影响厨房的功能和使用，自己没有违约，不准备重新补做窗户。

　　于是小于将开发商诉至法院，要求赔偿损失。

　　房屋现状难以更改

　　法院认定预期违约

　　庭审中，开发商表示，窗户缺失一扇对厨房功能性使用没有影响，也不会使房屋的价值产生损失，所以小于没有受到任何损失。同时开发商也明确，虽然房屋尚未交付，但因建设局备案的文件中厨房东侧位置没有设置这扇窗，因此，开发商不会再补做。

　　拱墅法院经审理认为，原告小于与被告开发商签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同附件系案涉合同的组成部分，对双方具有约束力。附件中虽有附注“房屋平面图中门窗仅作示意，具体门窗材质、分格、样式及开启方式仅供参考，双方认可实际交付现状为准。”但门窗有无设置并不属于“仅供参考”的内容。

　　当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。被告开发商明确此后交付的房屋不设置厨房东侧的窗户，构成预期违约，原告小于有权要求赔偿损失。

　　房屋厨房东侧是否设置窗户，对通风采光有一定的影响，但厨房另有一扇较大的窗户已经做好，因此，关于原告小于主张的赔偿的数额，法院综合考虑房屋价格、违约程度做出调整，遂判决被告开发商赔偿原告小于损失10万元。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

　　第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第五百七十八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

　　法官提醒

　　预期违约又称先期违约，是指在合同履行期限到来之前，一方虽无正当理由但明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表明在履行期到来后将不可能履行合同。作为违约行为的形态之一，预期违约要承担违约责任。

　　购房者买房时，要注意及时关注开发商履行约定的情况，维权应合法，诉求应合理，要正当维护自己的合法权益，通过合法渠道提出诉求。

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